Sindico en condominios

 

En los condominios donde no sea posible encontrar aquellos titulares dispuestos y comprometidos a fungir como Director o ser parte de la Junta de Directores, podría nombrarse un Síndico. Cualquier titular, o grupo de titulares, podría acudir al tribunal o al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para solicitar que se designe un Síndico que lleve a cabo las funciones que le corresponderían al Director o a la Junta. El tribunal sería el foro pertinente en casos de condominios comerciales o mixtos y el DACO para los condominios dedicados a la vivienda.

Ahora bien, previo a la querella, debe haberse convocado a una asamblea extraordinaria para procurar que los titulares asuman sus responsabilidades administrativas. Ello porque el objetivo primario es procurar que los titulares asuman las funciones administrativas a través de un proceso de elección.

El DACO o el tribunal, fijarán los honorarios del Síndico, considerando el tipo de condominio y cuán compleja serían sus labores. Dichos honorarios serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento y también los titulares tendrán que reembolsar al titular, que presentó la querella, los gastos en que incurra para la notificación de la asamblea extraordinaria que se requiere previo el nombramiento del Síndico. Por lo tanto, es altamente probable que el nombramiento de un Síndico, traiga consigo un aumento en la cuota de mantenimiento.

La designación del Síndico estará contenida en una Orden emitida por el Secretario del DACO la cual deberá ser notificada a todos los titulares directamente y expuesta en áreas comunes del condominio. La orden contendrá todas las normas que regirán la sindicatura, incluyendo su término, el cual será de seis meses, prorrogable por igual término a discreción del Secretario del DACO, y también informará sobre los honorarios.

Al igual que los directores, el Síndico responderá personalmente por sus acciones mientras actúe como Director o Junta de Directores, sólo cuando incurra en delito, fraude o negligencia crasa. Es por ello que se requiere que el Síndico presente una fianza a través de una institución autorizada por el Comisionado de Seguros, a favor del Consejo de Titulares consistente de la cuantía que determine el DACO al momento de la designación, pero la misma no podrá ser menor de $25,000 por cada condominio.

¿Qué facultades tendrá el Síndico? Todas aquellas que le han sido delegadas a los directores por ley, el Reglamento del DACO, la escritura matriz, el reglamento del condominio y la orden mediante la cual se le designó.

¿Qué informes debe rendir el Síndico durante su administración? Debe rendir informes a los titulares cada tres meses así como informes mensuales al DACO. Una vez pueda encontrarse uno o varios titulares dispuestos a tomar las riendas del condominio, el Síndico tendrá quince días, luego de terminada su encomienda, para someter al DACO y al Consejo de Titulares un informe auditado de su gestión, incluyendo los gastos y deudas del condominio.

De existir alguna impugnación de la gestión de Síndico por parte de algún titular, la misma podrá traerse a la atención del DACO sin necesidad de someterse al procedimiento de conciliación.

Factores que afectan la venta de una propiedad

Al tomar en consideración factores emocionales o particulares un vendedor podría cometer el error de fijar un precio que aleje las posibilidades de venta. Un plan de venta objetivo ayudará a ese vendedor a lograr su propósito minimizando así la pérdida de dinero, mientras que por otro lado maximiza su ganancia.

¿Qué se debe hacer para determinar el mejor precio de venta de una propiedad? Existen varios factores que debe tomar en cuenta. Trabajar con un agente de bienes raíces realtor le ayudará a conocer algunos de estos factores que inciden en el precio de venta. De esta manera se podría identificar el precio óptimo de una propiedad para lograr el objetivo de la venta más rápido. Algunos de esos factores son los siguientes:

Reconocer el Mercado: Si hoy el mercado de bienes raíces está evolucionando donde la banca, tasadores y los inversionistas han reenfocado estrategias para minimizar pérdidas, un vendedor deberá ajustarse a esa realidad y no pretender ser el único donde se cumplan altas expectativas de ganancias. Un realtor podría orientarle sobre el particular.

La Ubicación: De situarse la propiedad en una comunidad atractiva donde hay mucha demanda, podrá recibir un mejor precio que una propiedad igual en una comunidad menos atractiva o con menos demanda. Este factor es importante. No necesariamente las ampliaciones mejoran y/o aumentan el precio de una propiedad.

Condición y presentación: Si la propiedad está en óptimas condiciones, de acuerdo al mercado de ubicación, se podría alcanzar un buen precio que sin duda maximiza la ganancia del vendedor. Si la propiedad no está en condición, “price is king”, el comprador fijará el precio con una oferta.

Atractivos estéticos: Por lo general, una propiedad atractiva obtendrá mejores ofertas si esta cuenta con comodidades que sean prácticas y agradables a la vista. Algunas podrían ser jardín (“landscaping”), mejoras estructurales de diseños modernos y ampliaciones funcionales.

Con la ayuda de su agente de bienes raíces realtor, analice los precios de venta recientes en su zona y las tendencias en el mercado. Es importante que el vendedor y su realtor exploren el tiempo idóneo para vender la propiedad para de esta forma no sobre exponer el inmueble. También, un vendedor deberá estar orientado sobre nuevas leyes contributivas, así como nuevas regulaciones hipotecaria que vayan a afectar la venta y su bolsillo.

¿Su condominio, está bien cualificado?

Al momento de usted tomar la decisión de comprar o refinanciar debe hablar con la oficina de ventas si es proyecto nuevo; y en propiedades existentes con la Asociación de Condominios, quienes pueden facilitarle la información que debe entregar al banco. Cada inversionista tiene sus requisitos, estos son algunos de los requisitos más importantes de acuerdo a los productos de financiamiento:

Requisitos en prestamos conforming Fannie Mae & Freddie Mac

• No más del 20% del total del espacio puede ser para uso comercial.

• No más del 15% por ciento del total de unidades puede estar en moratoria (más de 30 días vencidos y pendientes) de sus pagos de cuota de asociación de condominio.

• Seguro de Propiedad “hazard insurance” debe cubrir el 100% del costo de reemplazo; el deducible no debe exceder el 5% del “face amount” de la cubierta, debe incluir de seguro de inundación si aplica.

• La Asociación de condominio/propietarios debe tener al menos el 10% de sus ingresos presupuestados designados en un fondo de reserva de capital para reemplazo y fondos suficientes presupuestados para el deducible del seguro. Muchas asociaciones de condominio mantienen reservas y presupuestos operacionales insuficientes, por lo que son no conformes.

• Ninguna entidad o persona puede poseer más de 10 unidades en el mismo condominio.

• “Condo check list” (este documento es provisto por el banco)

Requisitos en préstamos FHA:

• No más del 25% del total del espacio puede ser para uso comercial

• No más de 10% por ciento de las unidades pueden ser propiedad de un inversionista. Esta limitación se aplica también a los desarrolladores y constructores que posteriormente alquilan las unidades vacantes y sin vender.

• Ninguna entidad o persona puede poseer más de 10 unidades en el mismo condominio.

• No más del 15% por ciento del total de unidades puede estar en moratoria (más de 30 días vencidos y pendientes) de sus pagos de cuota de asociación de condominio.

• Al menos el 50% de las unidades de un proyecto debe ser ocupadas por sus propietarios o vendidos a los propietarios que se propongan ocupar las unidades.

• La Asociación de condominio/propietarios debe tener al menos el 10% de sus ingresos presupuestados designados en un fondo de reserva de capital para reemplazo de reservas y fondos suficientes presupuestados para el deducible del seguro. Muchas asociaciones de condominio mantienen reservas y presupuestos operacionales insuficientes, por lo que son no conformes.

• “Condo check list” (este documento es provisto por el banco)

Requisitos en préstamos Non conforming:

• “Condo check list” ( provisto por el banco)

¿Por qué debería mi asociación darle atención a estos requisitos que exigen los inversionistas?

Se trata de un tema de interés para las asociaciones de condominio, cómo ellos están desempeñando un papel cada vez más importante para los propietarios y compradores al momento de buscar un financiamiento en unidades de condominios. Estos cambios están afectando a los clientes que viven en condominios y no cumplen con estos requisitos porque los limita a beneficiarse de unas tasas de interés más bajas.

En Doral, nuestros asociados le llevarán de la mano durante todo el proceso y le orientarán sobre las diferentes alternativas hipotecarias de los diferentes productos, ofertas y la mejor que se ajuste a su necesidad.

 

Buscan revisar topes en sección 8

La Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) espera tener listo a junio de este año un análisis del mercado local de alquiler que le permita al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) reformular los topes de subsidio del programa de Sección 8.

Aunque el informe no propondrá cuál debe ser el máximo que se le conceda a una persona o familia para ayudarla en el pago de renta, la evaluación que se realiza en la Isla abundará sobre el costo de vida, las opciones de vivienda disponible y su precio mensual.

George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), dijo que para junio estará preparado el informe que se realiza en coordinación con otras dependencias locales del Departamento de la Vivienda, y no más tarde del próximo mes de agosto, entonces será referido a HUD. “Estamos en proceso para que HUD revise sus topes de renta subsidiada en el mercado local, eso es una prioridad para nosotros”, sostuvo.

Joyner explicó que en Puerto Rico existe una alta demanda de vivienda de alquiler para personas o familias que requieren asistencia económica, sobre todo de madres jefas de familia y ancianos, pero muchas veces no existe la oferta dentro del programa de Sección 8.

La dificultad con la oferta se debe a que cada vez más propietarios de viviendas prefieren no alquilarlas por los bajos topes que tiene la Isla en Sección 8. Otros, simplemente no cumplen con los requisitos federales para tener sus propiedades en óptimas condiciones.

Según Joyner, cuando se compara a Puerto Rico con las Islas Vírgenes americanas, se puede notar la disparidad en los topes de subsidio. Por ejemplo, aquí el tope para vivienda de tres habitaciones en el área de San Juan, que es la más costosa de la Isla, es de $739, mientras por una unidad similar en San Thomas el “voucher” llega a $1,237 al mes.

Una de las dificultades en el cómputo para establecer los topes, es que las agencias federales utilizan encuestas telefónicas -con una muestra de unos 2,000 hogares en promedio-, que no siempre resultan representativas de la realidad local. Ocurre así, explicó Joyner, porque muchas personas cuelgan las llamadas cuando se les identifican con el gobierno federal, y en otras ocasiones no llegan a los lugares indicados porque éstas se deben realizar a teléfonos de línea fija y cada vez son más los hogares donde sólo utilizan teléfonos móviles o celulares.

El próximo paso que dará la AFV al respecto es que según los resultados de la evaluación que realizan, podrían realizar una encuesta exhaustiva con más de 2,000 entrevistas para lograr un cuadro más detallado de la necesidad de vivienda de alquiler subsidiada en Puerto Rico. Esto se decidirá próximamente.

El programa de Sección 8 es operado en al Isla por diversos entidades públicas, como la AFV que administra 2,000 “voucher”, el Departamento de la Vivienda con otros 8,000 y los municipios cabeceras como San Juan, Mayagüez y Ponce, entre otros, que administran otra cantidad considerable.

Joyner dijo estar confiado en que le estudio revele data importante y finalmente se pueda lograr un avance en el aumento del tope de los subsidios. En el caso de los ancianos, dijo que la situación resulta dramática ya que la mayoría depende de lo que recibe del seguro Social, y esto no les alcanza para alimentación, medicamentos y pago de alquiler, aún con los subsidios.

Más vivienda para alquiler

De otra parte, la AFV informó que a febrero próximo deberán haber desembolsado el 75% del total de fondos del American Recovering and Reinvestment Act (ARRA, por sus siglas en inglés), dirigidos a varios desarrolladores para la construcción de vivienda de alquiler, para personas mayores de 65 años y familias. Sin dos partidas, unos $42.6 millones en fondos TCAP y otros $158 millones del Tax Exchange Credit.

La disponibilidad de esos fondos, que ya fueron asignados a la Isla, están vigentes sujeto al cumplimiento de fechas, pero Joyner aseguró que el dinero no se perderá porque han logrado mantener un calendario de cumplimiento adecuado.

Tan es así, según aseguró, que la pasada semana HUD les concedió una puntuación preliminar de cumplimiento, que los coloca en el tercer lugar con respecto a otras jurisdicciones en Estados Unidos, y esto les permitirá competir por un pote de otros $16 millones para desarrollar más proyectos o completar algunos de los que ya se han beneficiado con el progrma. Esata cantidad es un sobrante de los fondos TCAP, que no fueron usados por algunas jurisdicciones ahora corresponde repartirlos.

Con la asignación inicial del Tax Credit Assistance Program (TCAP), se desarrollarán 2,500 unidades de vivienda de alquiler, que corresponden a 16 proyectos para envejecientes -tipo égidas-, y seis de unidades multifamiliar.

La competencia por los fondos del nuevo pote, es a razón de $2 millones por jurisdicción. “Puerto Rico no siempre sale en un ‘ranking’ alto y ha tenido señalamientos de incumplimiento de HUD en el pasado, pero aquí hemos demostrado que podemos hacerlo bien. Esto nos debe servir de aliciente de que si trabajamos mejor los programas y seguimos las reglas podemos salir bien”, destacó el funcionario, y mencionó que a veces los señalamientos han sido serios, pero igual pueden surgir por un simple detalle que no se anotó en un informe o por el incumplimiento de una fecha.

Hasta ahora, de los 22 proyectos de vivienda de alquiler en progreso, se ha completado el 24% de éstas. Para noviembre de este año se deben haber desembolsado la totalidad de los fondos, mientras las 2,500 unidades deben estar listas para 2012. Estas unidades también cualifican para subsidio con Sección 8.

 

Gestionan $40 millones para comprar vivienda

La Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) anunció el inicio del programa de incentivos para pronto y gastos de cierre, Tu Nuevo Hogar, que contará con $40 millones y destacó que continúa en la búsqueda de fondos hasta debajo de las piedras para poder extender beneficios e incentivos a los compradores de vivienda en la Isla.

Tu Nuevo Hogar entra en vigor tras agotarse los fondos asignados para pronto y gastos de cierre de los programas previos, como parte de la Ley 132 de estímulo a la vivienda, informó George Joyner, director ejecutivo de la AFV.
Tal y como había adelantado EL VOCERO en diciembre pasado, Tu Nuevo Hogar se nutrirá del 80% de los fondos retenidos por el Comisionado de Instituciones Financieras del dinero no reclamado en la banca, cantidad que se estima en $15 millones cada año.

Joyner explicó entonces que la AFV hará una emisión de deuda a repagarse con dicho fondo y luego el programa ofrece un incentivo de 5% del precio de venta, que fluctuará entre $5,000 y $10,000 para gastos de cierre o pronto, basado en el precio máximo a financiar, según los préstamos FHA y será únicamente para residencia principal. Tu Nuevo Hogar se creó en diciembre del 2009, pero no se habían identificado los fondos hasta junio pasado y es ahora que se hace disponible.

Joyner dijo que para dicho programa no se estableció una fecha de caducidad y el mismo se mantendrá mientras no se agoten los fondos.

Mientras tanto, la AFV ya se prepara para buscar fondos dirigidos a mantener la continuidad de éste y otros programas para estimular la compra de casas y reducir el inventario de 20,000 unidades que había hasta el año pasado sin vender, principalmente casas de nueva construcción.

Según Joyner, la AFV ya prepara sus peticiones de aumento en partidas al gobierno central para su presupuesto del próximo año fiscal que comienza en julio, al tiempo que exploran alternativas de financiamiento mediante asignaciones especiales de las agencias locales y federales, así como de emisiones que puedan producir los fondos necesarios.

“Yo voy a levantar cuanta piedra haya que levantar y tocar cada puerta, pero todavía tenemos una situación fiscal que presenta retos”, destacó Joyner, a preguntas de si cada vez quedan menos opciones de dónde se pueden levantar fondos.

“Todavía hay un grupo grande de personas que tienen la necesidad de comprar pero no están seguros”, añadió Joyner, y comentó que su prioridad es que las personas tengan el acceso a la compra de su vivienda.

El secretario de Vivienda, Miguel Hernández Vivoni, dijo que muchas personas saben que existe una serie de beneficios para comprar casas, pero deben estar concientes que los programas concluyen en junio 30 o hasta que se agoten los fondos, por lo que deben apresurarse en sus gestiones.

Avala los incentivos la banca

Por su parte, el Banco Popular apoyó la política del gobierno de crear incentivos para estimular la compra de viviendas y urgió de los consumidores que inicien sus gestiones antes de que se agoten los fondos disponibles.

Popular auspició la pasada feria Tu Nuevo Hogar, que movió a 34,000 personas al Centro de Convenciones en Miramar, hace dos semanas, e informó ayer que el evento produjo “gran interés” para comprar viviendas, con cerca de un centenar de casos cerrados y otros en progreso. Principalmente se mercadearon casas bajos los $350,000.

“El momento –de comprar- es ahora y hay que aprovecharlo porque son unos incentivos generosos y en estos momentos siguen atractivos los intereses”, señaló Richard Carrión, presidente del Popular, e indicó que para fines de año podría.

Tras la crisis de los años recientes con la caída en la venta de viviendas, principalmente las de nueva construcción, el Popular ha experimentó el último año un aumento de 92% en la venta de casas nuevas y 8% en casas existentes, informó Gilberto Monzón, vicepresidente ejecutivo Consumer Credit Group en Popular. Anticipó un crecimiento de 20% para este año en este sector.

Buscando opciones hipotecarias

Durante varios años el mercado hipotecario ha sido uno cambiante donde todos hemos trabajado en la búsqueda de alternativas de negocio para nuestros clientes actuales y futuros. Muchas veces nos preguntamos cuál será el producto que más nos conviene al momento de realizar una transacción tan importante y a la vez compleja como lo es una hipoteca.

Entre una gran cantidad de productos en la industria, contamos con el producto de préstamos convencionales conforme y no conforme. Este producto brinda la opción al consumidor de poder refinanciar, comprar y bajar tasas de interés tanto para la residencia principal, segundo hogar y propiedades de inversión.

La diferencia entre estos préstamos versus los préstamos FHA y VA es que no cuentan con un seguro o garantía por parte de las agencias federales. Ahora bien, sí se trabajan siguiendo los parámetros de cualificación de los inversionistas, como lo son FNMA (Federal National Mortgage Association) y FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Los préstamos conformes deben cumplir con unos requisitos por parte de sus inversionistas en cuanto a puntuaciones crediticias, ingresos y parámetros de cualificación. Este producto permite a los clientes poder adquirir mayor cantidad de dinero en su hipoteca siempre que su puntuación crediticia así lo permita y utilizando un seguro hipotecario siempre que el préstamo sobrepase más de un 80% del valor de la propiedad.

En los préstamos no conforme, los requisitos de cualificación son basados en las políticas prestatarias de cada institución. Por lo general, estas políticas tienden a ser más flexibles con el propósito de buscar mejores y atractivas opciones para los clientes.

En Doral contamos con hasta un 90% de financiamiento en estos préstamos sin tener que asegurar la hipoteca siempre que cumpla con la puntuación crediticia requerida tanto en residencia principal, segundo hogar y propiedades de inversión.

Si estás pensando en refinanciar o adquirir ese hogar deseado es sin duda un excelente momento para utilizar estas opciones.

Recuerde, en Doral no hay sorpresas. Nuestros asociados le llevarán de la mano durante todo el proceso. Le orientarán sobre las diferentes alternativas hipotecarias de los diferentes productos, ofertas y la mejor que se ajuste a su necesidad.

Comprar es tu mejor opción

Para muchas personas, la decisión de comprar una propiedad comienza con la necesidad primordial de buscar un lugar cómodo y seguro para disfrutar de una mejor calidad de vida, ya sea como residencia principal, segunda casa o simplemente una inversión. Por eso, debemos tomar en consideración su localización, áreas recreativas, hospitales y centros de salud cercanos, establecimientos comerciales, escuelas y accesibilidad a los expresos de tránsito principales. Pero lo más importante es encontrar la propiedad que se ajuste a tu realidad financiera de hoy.

En el proceso de tomar la decisión, también debes considerar que el ser propietario de tu casa onlleva unas responsabilidades adicionales. No importa si decides comprar en un proyecto nuevo o una propiedad existente, tendrás que invertir tiempo, energía y dinero para lograr la compra. El buen mantenimiento de la propiedad siempre traerá impactos financieros importantes en el futuro. Añadirle un cuarto, remodelar y ampliar una terraza o construir una piscina siempre son elementos que ayudan al valor de una propiedad.

Además del simple concepto de comprar una propiedad y tener tu propio hogar, existen algunos motivos financieros para comprar una casa, en especial si en la actualidad te encuentras pagando alquiler. A continuación, algunos beneficios financieros de comprar tu residencia:

Reducción en los impuestos: con una hipoteca, podrás deducir el interés que estás pagando. Aunque la hipoteca posiblemente sea superior al alquiler, los ahorros potenciales sobre impuestos pueden hacer que al final comprar sea más barato que alquilar. Además, estás pagando algo para ti y no para otro. Es importante que consultes con tu contable u oficial contributivo autorizado, sobre cuál es tu cuadro exacto a raíz de la Reforma Contributiva.

Comprar y obtener ganancia: Aunque no existe una garantía inmediata de que tu casa aumente de valor, es cierto que los bienes inmuebles pueden resultar en una buena inversión a largo plazo. Dependiendo del área, el tiempo de adquisición y los valores del mercado, es muy probable que puedas obtener ganancias a la hora de vender o refinanciar.

Acumulación de capital: A medida que vas realizando tus pagos mensuales o abonos al principal de tu hipoteca, acumulas capital o valor en la casa. Esta nueva equidad que proviene del valor de la propiedad podrás utilizarlo a tu favor en un futuro que requieras realizar mejoras, consolidar deudas o inclusive hasta obtener dinero para seguir invirtiendo en otras oportunidades financieras que se te presenten.

El momento de comprar definitivamente es ahora. Las tasas de interés se encuentran sumamente bajas con gastos mínimos, lo que permite pagos bajos y cómodos. Los valores y precios de ventas están en su mejor momento, muy accesibles para cualquier presupuesto. En el mercado hay casas en lugares exclusivos, amplias áreas recreativas, con buenos accesos y, en el caso de los nuevos proyectos, muchos ofrecen bonos especiales, para ayudarte a obtener la casa de tus sueños.

Siempre es recomendable que te orientes con un asesor hipotecario para que te ayude a realizar una precualificación basada en tus ingresos y gastos. Esto te permitirá tener una visión más exacta de hasta cuánto puedes pagar y las diferentes alternativas que existen en el sector financiero para ayudarte a hacer tu sueño realidad. Es decir, que lo que de primera impresión podría verse como una situación negativa en la que prevalece una situación económica difícil, se convierte irónicamente en una excelente oportunidad para adquirir propiedades con buena localización y buen terreno en áreas exclusivas a precios nunca antes vistos. Recuerda que una buena entrevista inicial nos ayudará a poder ofrecerte la mejor opción y facilitarte los mejores beneficios para ti y los tuyos.

Consulta con los expertos asesores financieros de Oriental para más detalles y consejos sobre cómo puedes continuar tu futuro hacia el progreso mediante la compra de una propiedad.

Compradores aprovechan los fondos y adquieren sus unidades

Al tiempo que se acerca la fecha para el vencimiento de los incentivos que le reducen los gastos de cierre a los compradores de viviendas en la Isla y para segundas hipotecas, los fondos disponibles están a punto de agotarse con menos de $30 millones en el fondo del pote, informó la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV).

Esa era la cantidad disponible hasta el pasado 28 de febrero, por lo que ya se debe haber reducido sgnificativamente, debido a la amplia participación de los compradores en ambos programas, principalmente los que buscan casas cuyo valor ronda los $134,000.
George Joyner, director ejecutivo de la AFV, recordó que los incentivos vencen en junio 30 o hasta que duren los fondos, y detalló que el programa de bono para gastos de cierre y pronto ha beneficiado a 12,744 participantes, lo cual ha propiciado ventas ascendentes a $1,665 millones.

De los $110 millones asignados al programa el pasado año, apenas quedaban al ultimo día de febrero unos $28.8 millones diponibles. Joyner informó que la mayor cantidad de los fondos han sido solicitados para gastos de cierre con $71.2 millones, mientras para el pago de pronto se han desembolsado $5.6 millones. Entre todos los compradores de vivienda beneficiados, el 21% recibió incentivos para gastos y pronto.

El director ejecutivo de la AFV ha sido enfático en que los interesados se muevan pronto a gestionar los fondos para adquirir sus viviendas, ya que están por agotarse.

En cuanto al programa de segundas hipotecas, febrero cerró con 3,072 transacciones completadas, que suponen el desembolso de $40.5 millones y sólo quedaban por repartir $4.5 millones. Se indicó que las segundas hipotecas produjeron transacciones por $472 millones.

Aunque el programa de Estímulo a la Vivienda se ideó para impulsar la venta de unas 20,000 unidades de nueva construcción que no encontraban compradores ante la crisis económica y la pérdida de miles de empleos los últimos años, únicamente se habían vendido 2,637 casas nuevas al 28 de febrero. De acuerdo con las estadísticas de la AFV, los compradores -en su mayoría- optaron por unidades existentes con un precio promedio de $134,000.

Desde la vigencia del programa, que comenzó en septiembre de 2010, se vendieron 10,557 unidades existentes con un valor total de $1,354 millones.

Aprueban nueva amnistía para pagos al CRIM

 La Cámara aprobó hoy un proyecto de la presidenta de ese cuerpo, Jenniffer González Colón, que establece por un período de 90 días, a partir de la orden administrativa que emita el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), un plan de incentivos para el pago de deudas por concepto de contribuciones sobre las propiedades muebles e inmuebles adeudadas.

El proyecto de la Cámara 3141, que conlleva un alivio contributivo mediante el relevo de intereses, penalidades y recargos acumulados, contó con 42 votos a favor y ningún voto en contra.

La medida consigna que aunque en el 2010 se estableció una amnistía por un período de 120 días, todavía existe un gran número de contribuyentes que no han podido cumplir cabalmente con sus obligaciones contributivas sobre la propiedad.

González Colón recordó que la mayoría de los fondos que se recauden bajo los planes de incentivos esbozados en la presente medida ingresará a las arcas municipales.

Mientras, el presidente de la Comisión de Hacienda, Antonio Silva Delgado, planteó que la nueva amnistía beneficiará a los 78 municipios y a las familias que tienen deudas.

“La pasada amnistía fue muy restrictiva… No se impondrán contribuciones adicionales y le daremos oportunidad a las familias puertorriqueñas. Es un alivio adicional para los dueños de propiedades, para su bolsillo. Esto no es un invento nuevo. En 2004 lo hizo la administración popular y todos lo aprobamos”, dijo el representante novoprogresista.

La Asociación de Alcaldes también consignó su apoyo al proyecto.

Haz realidad la meta de adquirir un hogar propio

Si tu meta este año es tener un hogar propio, existen muchas alternativas que te ayudarán de forma segura, fácil y rápida. Sólo hay que planificar e iniciar un proceso de búsqueda de información básica e importante para asegurarte de que lo lograrás. Lo primero es conocer cuál es tu capacidad de pago. Para ello, debes analizar y revisar cuidadosamente tus finanzas para determinar, en primera instancia, si cuentas con el suficiente dinero ahorrado para el pago inicial o pronto. Hoy existen muchas opciones e incentivos del gobierno para lograr un máximo de financiamiento, por lo que tal vez tengas que aportar nada o el mínimo. Recuerda, siempre debes contar con un fondo de ahorro para situaciones imprevistas.

Dependiendo de tu situación financiera, tu crédito y tus ingresos, pueden existir distintas alternativas de financiamiento para que puedas adquirir tu propio hogar.

• FHA – préstamos garantizados por la Federal Housing Administration que proveen hasta un máximo de 96.5% de financiamiento.

• RURAL – ofrecen un máximo de financiamiento de 100% si el área donde está la propiedad deseada cualifica y cumple con los demás términos y condiciones.

• VA – respaldados por la Veterans Administration y están dirigidos a las personas que están en el servicio militar o hayan estado activos.

• No Conformes – para clientes con características particulares.

• Conformes – se ofrecen bajo los programas Fannie Mae y Freddie Mac; flexibles y proveen varios productos.

Si dispones del efectivo porque has mantenido un plan de ahorro constante, ahora es tiempo de ver cuál de estas alternativas es la que más te conviene.

Al igual que cuando te preocupas por tu salud física, es tiempo de realizar una radiografía de tus finanzas para encontrar la receta adecuada, es decir, el tipo de préstamo que más te conviene.

Los dos componentes principales de este examen son: ingresos y gastos recurrentes o deudas. En esta etapa es importante buscar ayuda de un experto asesor hipotecario, un profesional que te ayudará a entender tus finanzas de forma clara y fácil. Te presentará las opciones que mejor se adaptan a tu realidad y te ayudará a tomar las decisiones correctas encaminadas a poder asumir la gran responsabilidad que implica el convertirte en propietario, sobre todo en lo que se refiere a asumir el pago de la hipoteca y seguir cumpliendo con tus responsabilidades y compromisos financieros.

Debes tener a la mano todos tus gastos o deudas recurrentes y presentar evidencia de tus ingresos y los de tu cónyuge, si aplica.

Otro factor que te ayudará a obtener un mejor financiamiento será tu puntuación de crédito y tus ahorros e inversiones. Para las instituciones financieras y los inversionistas, un individuo que mantiene unas buenas reservas y un buen crédito representa menos riesgo.

El próximo paso es analizar la totalidad de ingresos vs gastos y determinar un porcentaje de cualificación que se conoce como DTI (“Debt to Income Ratio”). Esto ayuda a entender mucho mejor, cuál será tu comportamiento con respecto a tus compromisos financieros durante la vida del préstamo. Contar con una fuente confiable de ingresos y reservas es fundamental al momento de solicitar un préstamo. La regla general es que no se comprometa más del 29% de tus ingresos brutos para pagar el capital e intereses de la hipoteca, impuestos y seguros. Esto puede variar dependiendo del requerimiento del inversionista. Existen varios tipos de préstamos hipotecarios y que cada uno cuenta con parámetros de aprobación particulares, por lo que es importante procurar la orientación de un experto en el área antes de comprar.

Con relación a la cualificación, las instituciones financieras o prestamistas necesitan saber todo lo que debes, aunque pagues tus cuentas a tiempo. Puedes tener suficientes ingresos para una hipoteca y aun así tu solicitud de préstamo puede ser rechazada si tus pagos regulares de deuda, incluyendo tu pago hipotecario, superan el 41% de tus ingresos totales.

Este proceso de análisis es vital para evitar situaciones difíciles en el futuro. No se trata de tener una casa sino de disfrutarla libre de preocupaciones. Aunque muchas veces pensemos que estos parámetros de cualificación son muy restrictos, están diseñados para protegerte como consumidor y evitar que te veas en la situación de no poder realizar tus pagos en el futuro. Si bien ninguna institución financiera tiene una bola de cristal para predecir el futuro financiero de nadie, sí se pueden proveer y presentar escenarios que te permitan poder enfrentar momentos difíciles.