Ley elimina consentimiento unánime para alterar la fachada en los condominios

Hasta el 16 de septiembre de 2012 estaba prohibido alterar la fachada de un condominio a menos que lo consintiera el 100% de los titulares.

Esto cambia ahora con la aprobación de la Ley Número 261 del 17 de septiembre de 2012 que permite que la fachada se altere siempre y cuando se obtenga la anuencia del 75% de los titulares.

La Ley 261 antes mencionada enmienda el inciso (e) del Artículo 38 de la Ley de Condominios vigente que exigía el consentimiento de la totalidad de los titulares para que pudieran hacerse alteraciones de fachada. 

Sin embargo, la enmienda que introduce esta nueva ley restringe su aplicación a condominios con 40 o más apartamentos y en los cuales ningún titular tenga posesión de la mitad o más de estos.

La enmienda le reserva a quienes se opongan a la alteración el derecho a objetarla si demuestran que la misma es innecesaria y afecta adversamente el valor tasable de su apartamento.

O sea, que la enmienda pone el peso de la prueba en el titular objetor, quien debe demostrarle al Consejo de Titulares que la propuesta alteración, además de innecesaria, afecta también el valor de su apartamento. 

Dispone la enmienda que para determinar la necesidad del cambio o alteración de la fachada “se considerará el grado de obsolescencia arquitectónica, el tiempo y el costo de remodelación particular y general y la proyección sobre la tasación de cada inmueble”.

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La enmienda aplica a propuestas que cambien la forma externa de la fachada, la decoración de las paredes , puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto.

En su Exposición de Motivos, la Ley 261 cita varias disposiciones de la ley vigente en las cuales se limita de una forma u otra la necesidad del consentimiento unánime de los titulares e indica que igual flexibilidad lo requieren las alteraciones a la fachada de los condominios.

Entre las disposiciones que limitan el requisito de unanimidad, menciona, por ejemplo, la que indica que las oposiciones a los cambios no pueden ser caprichosas o frívolas, la prohibición de impugnar cambios que por años han sido aceptados y la disposición que limita a dos años el término para impugnar cualquier violación a la escritura matriz, al Reglamento o a las decisiones o actos que hubieran requerido la unanimidad.

Indica el legislador que la prohibición referente a la fachada es una de las más neurálgicas de nuestro ordenamiento y las que más controversias ha generado, precisamente porque es una materia en la cual chocan con frecuencia los estilos de vida y gustos individuales de un titular con los del resto de los propietarios y con la armonía que debe prevalecer en la vida en un condominio.

Indica el legislador que el derecho al disfrute de los apartamentos queda protegido con esta enmienda, al exigir un voto de mayoría calificada de por lo menos un 75% de los titulares a la vez que, por otro lado, se impide que a causa del voto de una minoría, la mayoría de los titulares se vean impedidos de llevar a cabo mejoras, incluyendo a la fachada, que redundarían en beneficio para el condominio, mejorando su apariencia y valor y propiciando la sana convivencia entre los titulares y residentes. 

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