¿La realidad registral de un condominio sometido a la Ley de Condominios debe ser igual a la extrarregistral?

En nuestra última intervención discutimos extensamente algunos particulares del caso de Sol Bravman, Carmen González Hernández vs. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real, 2011 T.S.P.R. 189. En aquella ocasión adelantamos que los condominios debidamente constituidos en Régimen de Propiedad Horizontal bajo la Ley de Condominios tienen la particularidad de que son de carácter catastral, lo que constituye a su vez una de las características fundamentales del Régimen de Propiedad Horizontal.

Antes de contestar la interrogante que este artículo presenta nos gustaría comenzar por repasar dos características esenciales de un Régimen de Propiedad Horizontal. La primera es que el Régimen de Propiedad Horizontal es constitutivo y la segunda que es catastral.

En cuanto a la primera solo mencionaremos en el presente artículo lo que bien señaló el Tribunal Supremo en García Larrinua v. Lichtig 118 D.P.R 128: “[e]l Régimen de Propiedad Horizontal está rigurosamente supeditado al requisito de inscripción registral. En otras palabras, para que exista dicho régimen en relación con una propiedad en particular, el mismo tiene que constar inscrito en la sección correspondiente del Registro de la Propiedad”. A tenor con lo anterior el condominio que se someta a un régimen de propiedad horizontal bajo la Ley de Condominios tiene que constar en escritura pública y dicha escritura tiene que ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente a la demarcación donde ubica el inmueble. De lo contrario no nace a la vida jurídica.

Ahora bien, el carácter catastral lo que implica es que la realidad física del condominio, incluyendo aquella de los apartamentos que lo conforman y sus demás áreas, tiene que coincidir con la que surge del Registro de la Propiedad donde consta inscrito el condominio.

Esto obedece a que la propia Ley de Condominios requiere como parte de los requisitos para la inscripción de una escritura matriz donde se somete un condominio al Régimen de Propiedad Horizontal que se describa cada uno de los apartamentos con su número, expresión de sus medidas (cabida superficial), puerta principal de entrada y lugar donde inmediatamente comunique, linderos y demás datos para su identificación, entre otros, teniendo que estar dichas descripciones de acuerdo y en concordancia con los planos del condominio y los croquis de los apartamentos que se han de acompañar como documentos complementarios de la escritura matriz.

Dado esto, aunque el Registro de la Propiedad como norma general no es garantizador de cabida ni de las características físicas de un inmueble, sí lo va a ser cuando el inmueble está constituido bajo la Ley de Condominios. “Teniendo el Registro en cuanto a dicha ley las características de un catastro, la realidad extrarregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro”siendo esto último reiterado en el caso arriba citado.

Retomando la controversia del caso citado en el párrafo inicial del presente artículo, la misma giraba en torno al reclamo de los dueños de un apartamento en cuanto a qué parte del área de un clóset del dormitorio principal, que por planos y escritura tenían asignada a su apartamento, estaba siendo utilizada por el Consejo de Titulares del condominio en cuestión para ubicar los contadores eléctricos de varias unidades del condominio.

El Consejo de Titulares de dicho condominio planteaba, entre otras cosas, que había adquirido el área de clóset que destinó a contadores eléctricos por usucapión, lo cual les fue denegado por el Tribunal Supremo a tenor con lo discutido en nuestro más reciente artículo.

En gran medida una determinación contraria a la anterior sería en detrimento a la Ley de Condominios ya que tendría el efecto de atentar contra el carácter catastral. Avalar la posición del Consejo de Titulares en dicho caso conllevaría que los dueños del apartamento hubiesen sido denegados de la cabida física que las constancias del Registro de la Propiedad les garantiza, teniendo implicaciones adicionales erosivas de nuestra Ley de Condominios, como permitir un cambio de uso y destino de parte de un apartamento sin el consentimiento unánime de los titulares del condominio. Más aún conllevaría tolerar la segregación de parte de un apartamento sin el consentimiento de los dueños y sin cumplirse con las especificaciones requeridas por el Artículo 32-A de la Ley de Condominios.

Podemos por ende concluir en la afirmativa a la interrogante aquí planteada descansando pues en las constancias del Registro de la Propiedad en cuanto al Régimen de Propiedad corresponde.

Bufete E Umpierre Suarez

http://www.umpierre-suarez.com/

One Response to “¿La realidad registral de un condominio sometido a la Ley de Condominios debe ser igual a la extrarregistral?”

  1. perosmepe Says:

    Milliard


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