Enmienda a venta de los estacionamientos en la Ley de Condominios

Enmienda a venta de los estacionamientos en la Ley de Condominios

Recientemente, compartimos con ustedes la enmienda realizada a la Ley de Condominios el pasado mes, por la Ley Núm. 31 de 18 de marzo de 2010, que añade el Artículo 14-B. Nos comprometimos a profundizar en ello y así lo hacemos hoy, contando con la colaboración de la distinguida compañera Lic. Vanessa López.

Como corredores de bienes raíces, administradores, titulares y abogados, debemos conocer esta Ley, ya que hay divulgaciones y trámites que es necesario hacer.

La Exposición de Motivos dispone que su propósito principal es el “garantizar y proveer a todos los residentes y titulares de apartamentos en condominios el total disfrute de los mismos, los cuales tienen que ser utilizados conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás.” El legislador manifiesta que existe un problema de estacionamiento en algunos condominios, en los que la cantidad de estacionamientos es menor a la cantidad de apartamentos. Esto, sin embargo, no contó con data empírica que lo corroborara. De existir alguna, no formó parte de los informes rendidos por las Comisiones que tuvieron a su cargo la medida. El legislador se basó para ello en manifestaciones de DACO sobre las “muchas quejas” que recibe de esto, sin datos concretos.

Tomando en consideración que las quejas sobre condominios, son sólo uno de los muchos tipos de querellas ante DACO, y que en pasados informes estadísticos que antes se llevaban gubernamentalmente, no eran estas cantidades sustanciales, ¿cuál es entonces la probabilidad de que sea éste un verdadero “problema’ que amerite una legislación particular, sobre todo, cuando hay otros asuntos medulares que afectan a estas comunidades y están sin atender?

DACO por Ley, solamente puede atender querellas de titulares contra Juntas de Directores y/o Consejo de Titulares, ya que no tienen jurisdicción para dilucidar asuntos entre dueños, [Art. 42] ¿cómo es que dichas quejas llegaron a dicho Foro? ¿Fueron en contra de la Junta? ¿Qué acción u omisión ha cometido ésta, o el Consejo, si un titular le ha vendido su estacionamiento a un no-titular? Ciertamente, el origen de la llamada “problemática” parece ser difuso y confuso.

La Ley que aplica a “todo titular de un estacionamiento individualizado, que no esté sujeto a la titularidad de un apartamento, que desee vender o alquilar el mismo, deberá dar notificación adecuada y prioridad a los titulares comuneros del condominio.” Por tanto, esta enmienda aplica solamente a los titulares de estacionamientos que no son titulares de un apartamento, pero no les aplica al dueño de un apartamento. ¿Por qué diferenciar unos de otros? ¿Es la norma, o más bien la excepción, que los titulares de estacionamientos que no son titulares, sean los menos en cada proyecto?

La referida enmienda a la Ley de Condominios puede ser una intromisión a los derechos de todo propietario a enajenar sus bienes en el libre comercio; un paso del Estado para controlar, sin un fin legítimo manifiesto, la venta de las propiedades de los individuos. La Ley de Condominios regula ciertos aspectos que todo Condominio debe observar para que los titulares puedan coexistir. En ninguno de los artículos de la referida ley se prohíbe, limita o de alguna forma se coarta perjudicialmente el derecho de un titular de disponer o enajenar sus bienes.

El Estado puede regular asuntos que afectan el derecho propietario de los individuos; ninguna propiedad es absolutamente exenta de intervención del Estado. Pero para que esto se pueda llevar a cabo, debe haber un interés público apremiante, un mal generalizado y demasiado perjudicial que hay que atender, o sea, un fin legítimo. Si no es así, el Estado no puede intervenir en que los individuos puedan llegar a un acuerdo utilizando su libre albedrío y voluntad para decidir cómo limitan el acceso de personas que no son titulares.

El Código Civil en su Sec. 4219 provee el derecho de tanteo para los comuneros. Si se lleva a cabo una enajenación sin el previo aviso (tanteo) será un término de 1 año desde que se inscriba. En estos casos no se anula la venta, lo que se da es que el que ostenta el derecho le compra al nuevo dueño por el mismo precio que se adquirió. No existe tal derecho para los colindantes, ¿por qué entonces hay que crearlo para los titulares de fincas independientes que están sujetos a un Régimen que básicamente opera para que puedan coexistir en el disfrute y mantenimiento de los elementos comunes y de sus respectivas unidades?

Por otro lado, de la forma que está redactado el artículo, parece entremezclar de forma confusa los conceptos de derecho de tanteo y de comuneros en el sistema de propiedad horizontal. Sin entrar en tecnicismos por el momento innecesarios, en resumen, diremos que en la comunidad de bienes, los comuneros determinan sus acciones por mayoría; en propiedad horizontal, hay diferentes niveles de votaciones necesarios, dependiendo de la situación [Art. 38]. Los condominios son comunidades, pero dicho esto en el sentido de convivencia, coexistencia de personas en un mismo entorno y facilidades, no en el término jurídico de comuneros que plasma el Código Civil.

En otro asunto, la notificación que se requiere, ¿hay que plasmarla en algún tipo de documentación complementaria que haya que acompañar a la escritura al irse a inscribir el Registro el traspaso de dicho estacionamiento? La Ley nada dice.

Como ven, es un tema interesantísimo que puede abordarse desde diferentes perspectivas. Recordemos que es Ley y hay que cumplirla. Asesorarse al respecto cuando vaya a haber una transacción de este tipo es aconsejable y prudente. ¡Hasta la próxima

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